Компании предпочитали вкладывать в офисы, избегая других сегментов, что не могло не иметь последствий для рынка
Москва. 6 ноября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Инвестиции в коммерческую недвижимость России за три квартала 2008 года составили $6 млрд, констатировали специалисты компании Cushman&Wakefield Stiles& Riabokobylko (C&W S&R) в четверг, на заседании круглого стола "Финансовый кризис. Как выжить на рынке коммерческой недвижимости" в рамках III Московского форума лидеров рынка недвижимости – МАИФ-2008.
По словам аналитиков компании, несмотря на кризис, по сравнению с прошлым годом объемы инвестиций увеличились, однако их структура изменилась. "Инвесторы вкладывали в основном в офисы, так как интересных предложений в других сегментах не было. Также наблюдался рост ставок капитализации коммерческой недвижимости в Европе и в России в частности. Если в прошлом году в России они составляли 7,5%, то в 2008 году уже 9%", - сообщил представитель компании на мероприятии.
В России, по данным Росстата, в августе 2008 года финансовые расходы населения на шоппинг составили 66,8% доходов. Однако, по прогнозу аналитиков, грядущий кризис потребления отразится на ритейлерах, что, естественно, довольно сильно скажется на рынке торговой и складской недвижимости.
По данным отчета компании C&W S&R, за три квартала 2008 года было введено в строй 1,8 млн кв. метров офисной недвижимости в Москве, до конца 2008 года прогнозируется к вводу 2 млн кв. метров офисов.
По прогнозу аналитиков компании, в сегменте офисной недвижимости ожидается падение спроса и увеличение уровня вакантных площадей. В следующем году из запланированного объема офисов, в результате анализа компании, будет введено не более 1 млн кв. метров, так как многие девелоперы сворачивают проекты в связи с финансовым кризисом.
По наблюдениям экспертов компании, рынок сейчас мало активен, в октябре в Москве было арендовано всего около 10 тыс. кв. метров офисов классов "А" и "Б", что в 1,5 раза меньше, чем в экономически стабильное время.
"Уровень вакантных площадей в начале года составлял 7%, сейчас это около 15%. В следующем году при оптимистическом развитии ситуации он составит 15-20%. На данный момент в ММДЦ "Москва-Сити" насчитывается 30% вакантных площадей", - рассказал аналитик C&W S&R.
Специалисты не могут сказать, что рынок коммерческой недвижимости рухнул. Однако как отметил один из спикеров круглого стола, сделок стало намного меньше, появилось большое количество приложений офисов в субаренду, что является признаком депрессивного состояния рынка.
По оценкам компании, 2009 год будет самым тяжелым для коммерческой недвижимости в России, однако в тоже время докладчики прогнозируют восстановление рынка уже в 2010 году.
Как отмечают консультанты, выраженного снижения ставок аренды на рынке не наблюдается, но сделки проходят в некоторых случаях со значительным дисконтом, так как многим девелоперам нужно вести расчет по банковским кредитным линиям, и в некоторых случаях дисконт достигает 30%. В сфере продаж площадей тоже зафиксирован больший дисконт.
По оценке экспертов компании, сейчас рынок перестает быть девелоперским, наблюдается смещение в сторону арендаторов.
Среди собственников в ближайшем будущем возрастет конкуренция, им придется быть более гибкими и идти на уступки арендаторам, отметили некоторые консультанты.
По словам специалистов C&W S&R, "рынок офисной недвижимости в последнее время был перегрет, на рынке наблюдались неадекватные ставки аренды, и хвост в сторону высокой цены должен был быть обрезан".
Обрезать такой хвост на волне кризиса хотят и многочисленные арендаторы торговой недвижимости. Консультант C&W S&R Виктория Зайцева отметила в беседе с корреспондентом "ИФ-Недвижимость", что "арендаторы торговых центров хотят снижения арендных ставок до 30%".
"Сейчас наблюдается изменение рынка торговой недвижимости от девелоперов в сторону арендаторов", - говорит В.Зайцева. По ее словам, в регионах уже были зафиксированы случаи понижения ставок аренды до 17%. Но это пока единичные случаи. Для "удачных" торговых центров с хорошей локацией снижение пока не прогнозируется, отмечает специалист.
"Сейчас арендаторы больше торгуются, не хотят вносить депозиты, дольше анализируют проекты, в которые хотят войти. - рассказывает В.Зайцева. - Однако девелоперы пока не готовы менять свои условия аренды. Они мотивируют это тем, что впереди большой сезон новогодних продаж, и не планируют изменения условий аренды раньше мая 2009 года".
По ее словам, сегодня для многих регионов можно назвать вполне привычной ситуацию, когда происходит отказ от своих торговых точек некоторых федеральных сетей.
По словам эксперта, пока регионы не так, как Москва оценили роль мирового финансового кризиса: "В столице "держат руку на пульсе". По ее мнению, "потом в регионах в торговой недвижимости ситуация будет сложнее, чем в столице, так как мало кто из арендаторов-сетевиков туда потянется".
Между тем, по данным В.Зайцевой, и в Москве и в регионах арендные ставки пока не снижаются так, как этого хотелось бы арендаторам. "Когда сетевики и девелоперы системно пойдут навстречу друг другу в плане изменения условий аренды, то можно будет говорить о полноценном снижении ставок", - убеждена она. Пока это лишь единичные случаи и прогнозировать конкретное изменение ставок сейчас очень сложно, заключает эксперт.
Напомним, что накануне круглого стола аналитики компании CB Richard Ellis (CBRE) отмечали, что "в настоящий момент рынок коммерческой недвижимости перестает быть рынком арендодателя и становится рынком арендатора», добавляя, что "данный период может быть достаточно коротким".
Аналитики CBRE предрекли и серьезное сокращение ввода офисов. Согласно данным отчета компании (CBRE), из 2,7 млн кв. метров офисной недвижимости, заявленных к выходу на рынок в 2009 году, только 1,5 млн кв. метров будет в действительности введено в эксплуатацию.
На данный же момент большинство арендаторов заняли выжидательную позицию и очень осторожны в принятии решений о переезде в новый офис или аренды дополнительных площадей, говорится в отчете. Это уже привело к снижению объема заключенных сделок на рынке.
"Ввиду сложившейся ситуации мы полагаем, что совокупный объем сделок в 2009 году составит 50%-75% от аналогичного показателя 2008 года", - говорится в исследовании.
