"Система-Галс" оценила убытки, оптимизирует бизнес и планирует привлечь до $450 млн в следующем году
Москва. 11 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Еще совсем недавно в кулуарах экономического форума в Сочи "Систему-Галс" называли в числе компаний, которым прочили "скорые и страшные проблемы" на фоне грядущих ужасов кризиса. Прошло три месяца, а компания чувствует себя нормально. Насколько это вообще возможно в нынешних условиях. Девелоперская креатура АФК "Система" продемонстрировала иммунитет к кризису в своем отчете.
Дебет/кредит
В документе говорится, что чистый убыток ОАО "Система-Галс" за 9 месяцев 2008 года по US GAAP составил $72,513 млн против $77,64 млн убытка год назад.
Выручка увеличилась на 57%, до $325,794 млн по сравнению с $207,54 млн в январе-сентябре прошлого года. OIBDA составила $42,884 млн. Год назад этот показатель у "Системы-Галс" был отрицательным - $62,994 млн. Рентабельность по OIBDA составила 13,2%.
Убыток от изменения курсов валюты составил $37,8 млн по сравнению с прибылью в размере $9,6 млн за аналогичный период предыдущего года. Это связано с переоценкой займов "Системы-Галс", номинированных в долларах США.
Выручка от девелопмента выросла на 74,2%, до $248 млн. Доходы от управления активами увеличилась на 45,5% и составили $42 млн. Выручка от управления объектами недвижимости увеличилась на 53,7%, до $24,8 млн. Выручка в сегменте "Управление проектами и строительством" упала почти в 2 раза, до $11 млн с $20,2 млн, что было вызвано сокращением числа правительственных заказов.
Операционные расходы увеличилась на 7% и составили $298,9 млн. Себестоимость продаж увеличились на 63%, до $214 млн. Коммерческие, административные и управленческие расходы в январе-сентябре сократились на 50,5% и составили $69 млн - при этом без учета прошлогоднего неденежного расхода на опционную программу ($98 млн) они увеличились на 67%.
Процентные расходы за 9 месяцев увеличились до $31,8 млн с $7,9 млн за аналогичный период прошлого года. Это объясняется увеличением процентных ставок по договорам займа и суммы займов группы за 9 месяцев 2008 года. Операционная прибыль за 9 месяцев составила $26,9 млн по сравнению с операционным убытком в $71,8 млн за аналогичный период 2007 года. Объем денежных средств на счетах компании сократился до $30,7 млн по сравнению с $45,4 млн на 31 декабря 2007 года, что вызвано закрытием краткосрочных депозитов в МБРР для использования средств в операционной деятельности.
Депозиты, займы к получению и вложения в ценные бумаги уменьшились на 49,7%, до $65,1 млн против $129,6 млн на начало года. Снижение объясняется закрытием фонда доверительного управления в "Ренессанс Капитале" в размере $22,1 млн, а также уменьшением займов, выданных проектным компаниям МГТС.
Задолженность перед поставщиками и подрядчиками увеличилась на 52,2%, до $88,6 млн по сравнению с $58,2 млн в начале года.
Объем привлеченных займов в течение января-сентября увеличился до $1,26 млрд с $977,8 млн в начале года. За 9 месяцев компания привлекла $90 млн от Merrill Lynch для финансирования покупки здания на Новоданиловской набережной. Кредит должен быть погашен через 3 года, эффективная ставка составляет LIBOR+11,4%. Также компания получила кредит Газпромбанка на $26 млн - для здания на Новоданиловской и рефинансирования кредитов от МБРР. Ставка по кредиту составляет 12,5%, срок погашения - 3 года. Компания получила кредит в $40,7 млн от Райффайзенбанка, и два транша в размере $35 млн и $41,5 млн соответственно - от Альфа-банка.
"Резня" персонала и зарплат
Компания не отстала от других в активности по оптимизации бизнес-процессов. Так, в документе говорится, что ОАО приступило к реализации программы по сокращению расходов, в рамках которой планируется сократить 40% персонала во всех компаниях группы. Компания намерена в 2009 году сократить коммерческие и административные расходы на 50%, до $40 млн. Это потребует дополнительных затрат по реструктуризации в размере $3 млн, которые будут отнесены на 2008 год.
Кроме того, компания уменьшает операционные расходы и арендные платежи за счет переезда дочерних компаний в единую штаб-квартиру. Освободившиеся площади будут сдаваться в аренду. Ожидается, что эта мера позволит сэкономить $0,7 млн
В результате мер по сокращению сотрудников и зарплат расходы компании на персонал снизятся на 55%, при этом топ-менеджмент намерен сократить свои зарплаты на 20%. Также будет пересмотрена система бонусов - они будут привязаны к росту выручки.
Кроме того, "Система-Галс" проведет "оптимизацию" социальных программ, снизит расходы на консультационные услуги и командировки. Транспортные затраты будут урезаны на $0,5 млн.
Президент "Системы-Галс" Сергей Шмаков, слова которого приведены в тексте, заявил: "В условиях глобального кризиса ликвидности мы принимаем ряд мер, направленных на минимизацию его последствий для бизнеса компании. Текущая рыночная ситуация требует от нас здравого расчета в расстановке приоритетов в реализации инвестиционной программы и оптимизации корпоративных расходов".
"В то же время рынок недвижимости России фундаментально силен, и мы считаем, что те компании, которые сегодня проявят здоровый прагматизм в вопросах управления производственной программой и сохранения активов, в конечном итоге преодолеют текущие трудности и получат большие возможности для роста в среднесрочной и долгосрочной перспективах, когда ситуация в мировой и российской экономике улучшится", - полагает С.Шмаков.
Деньги будут
Мало того, "Система-Галс" не теряет оптимизма в отношении привлечения ликвидности. В частности, в 2009 году компания планирует аккумулировать для финансирования своей деятельности и обслуживания задолженности $620-770 млн.
При этом поступления от основной деятельности ожидаются в размере около $70 млн, от продажи ряда проектов девелопер намерен получить от $150 до $250 млн. Еще $150-200 млн компания рассчитывает привлечь от соинвесторов. Кредитное рефинансирование ожидается в размере до $250 млн.
В рамках антикризисной стратегии "Система-Галс" решила сконцентрироваться на реализации проектов, обеспеченных финансированием, реализуемых совместно с соинвесторами и находящиеся на стадии строительно-монтажных работ или готовых к выходу на стройплощадку.
Потребность в финансировании этой группы проектов до конца 2009 года составляет около $290 млн.
К таким проектам относятся бизнес-центр Leningradsky Towers, где инвестором строительства одной из башен является корпорация Siemens. Срок завершения строительства зависит от достижения договоренностей с Siemens по возобновлению финансирования.
Контракт между компаниями был заключен в 2005 году и предусматривал фиксированную цену. Также фиксированной была и цена контракта, подписанного "Системой-Галс" с субподрядчиком. С момента заключения соглашения резко выросли цены на стройматериалы и расходы на оплату труда. В связи с этим в 2007 году "Система-Галс" начала переговоры с Siemens о компенсации увеличившихся издержек, предложив увеличить стоимость контракта с 120 млн евро до $305 млн. Одновременно компания приступила к консультациям с субподрядчиком, чтобы он взял на себя превышение сметы, частично или целиком.
Ранее "Система-Галс" предупреждала, что если переговоры ни с заказчиком, ни с подрядчиком не будут успешными, компания рассмотрит различные варианты решения проблемы, в том числе разрыв контракта. В этом случае она сохранила бы права на здание, однако была бы вынуждена вернуть 64 млн евро, уже полученных от заказчика, а также, возможно, выплатить штрафные санкции.
В октябре 2008 года, в связи с истечением срока банковской гарантии Deutsche Bank в размере 64 млн евро на аванс, выданный Siemens, германская компания обратилась в банк за возвратом этих средств. В дальнейшем "Система-Галс" возместила средства Deutsche Bank.
В настоящий момент Siemens и "Система-Галс" договорились о заключении нового финансового соглашения, детали которого сейчас прорабатываются.
В III квартале следующего года девелопер намерен завершить строительство жилого комплекса "Изумрудная долина", которое ведется за счет средств дольщиков. Также компания закончит строительство торгово- развлекательного центра "Лето" в Санкт-Петербурге, обеспеченного проектным финансированием банка Eurohypo и возводимый совместно с французским ритейлером Apsys.
Также девелопер продолжит строительство курортного комплекса "Камелия" в Сочи, где партнером выступает арабская Saraya.
Кроме того, компания продолжит реконструкцию семи зданий МГТС, финансирование которых осуществляется за счет компании ФК "Уралсиб", и не меняет планов по реконструкции "Детского мира".
Объем инвестиций в проекты, имеющие долгосрочную перспективу и находящиеся на ранней стадии реализации, в 2008-2009 годах составит порядка $30 млн, так как предполагается осуществить ряд внутренних согласований, не требующих существенных финансовых затрат.
В рамках стратегии по продаже части проектов, "Система-Галс" продала контрольные пакеты акций (по 51%) в двух компаниях - "Организатор" и ПСО "Система-Галс", сообщил "Интерфаксу" источник, близкий к девелоперу. Компании занимаются строительством ряда объектов транспортной инфраструктуры в Москве, на их долю приходится около 4% консолидированной выручки "Системы-Галс".
На 11 декабря долговая нагрузка "Системы-Галс" составляет около $1,6 млрд. До конца текущего года компания должна погасить $20 млн, в 2009 году - около $130 млн. Срок погашения большей части долговых обязательств (кредиты от ВТБ на общую сумму $700 млн, конвертированные в рубли) приходится на 2012 год.
Портфель упал
В то же время ОАО оценивает падение стоимости проектов класса "премиум" из своего портфеля в 15-20% и предполагает, что стоимость остальных проектов уменьшилась "гораздо более существенно".
Последняя независимая оценка портфеля проектов и объектов девелопера компания C&WS&R (Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko) проводила по состоянию на 1 июля 2008 года. «В свете быстро ухудшавшейся ситуации на рынке, особенно с октября 2008 года, компания полагает, что данная оценка портфеля не отражает его текущей стоимости», говорится в отчете. По состоянию на 1 июля принадлежащая "Системе-Галс" доля в объектах и проектах, входящих в портфель компании, оценивалась в $3,768 млрд.
При этом компания отмечает, что "внутренняя оценка менеджмента компании несет в себе большую долю неопределенности, связанной с невозможностью оценить глубину финансового кризиса и отсутствием в настоящий период показательных сделок на рынке недвижимости в России".
В начале 2009 года C&WS&R проведет новую оценку проектов и активов "Системы-Галс", которая будет объявлена вместе с финансовыми результатами года.
"Система-Галс", основным владельцем которой является АФК "Система" - первый российский девелопер, осуществивший IPO на основной площадке Лондонской фондовой биржи. В ходе размещения в ноябре 2006 года инвесторы приобрели 18% акций "Системы-Галс" за $432 млн. Акции компании также торгуются на российских биржах - ММВБ, РТС и МФБ.
