В ближайшие годы в Москве планируется преобразовать около 13 тыс. га заброшенных территорий, однако инвесторы таких проектов сталкиваются с рядом проблем. Впрочем, чем дольше идет такая работа, тем универсальнее становятся решения
Москва. 4 февраля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – В советское время Москва была промышленной столицей, и промзоны занимали пятую часть территории города. Большинство из них прекратили производство много лет назад и превратились в склады и свалки. Но время шло и эти территории стали площадками нового строительства. Сегодня в промзонах Москвы строится каждое четвертое новое здание. О том, как сегодня преобразуются эти пространства, какие трудности возникают у инвесторов и какие проекты планируются к реализации в ближайшем будущем, рассказали "Интерфаксу" эксперты рынка.
Перспективы
В Москве планируется реорганизовать почти 13 тыс. га земли, причем 4,7 тыс. га подлежат полной реорганизации, а 7,8 тыс. га – частичной, сообщил коммерческий директор инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet Владимир Моребис. Он напомнил, что с 2011 года утверждено 77 проектов планировки территорий в промзонах, при этом часть из них уже активно осваивается.
"Помимо этого, в ближайшее время будут выходить также новые проекты на территории промзон, например, – проект на территории Бадаевского пивоваренного завода, дальнейшее развитие промзоны Братцево, освоение территории часового завода "Слава", проект реконструкции территории Северного речного порта и многие другие", - отметил Моребис.
По мнению председателя совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирины Доброхотовой, реновация промышленных территорий Москвы может продлится еще как минимум 10-15 лет. Всего же новые проекты предусматривают строительство более 20 млн кв.м жилья, еще столько же уже возводится на заброшенных промышленных площадках.
Сейчас в Москве насчитывается более 30 промышленных зон, которые находятся в активной реновации. Как напомнил акционер дизайн-завода "Флакон" и "Хлебозавода" Михаил Малов, многие из них реализуются с участием города.
"Большинство строек реализуется с участием города, это проекты, появившиеся вследствие сноса пятиэтажек, то есть – жилая недвижимость. Часть из них уже наслуху, например "Серп и Молот", часть мало известна, например, промзоны "Коровино" или "Красный рабочий" в Южном Чертаново", - сказал Малов.
Он отметил, что другая часть проектов на территориях промзон "заточена" под создание общественных пространств. Часть из них также реализуется городом.
"Если говорить о перспективах, то в ближайшие несколько лет масштабы реновации в Москве будут только увеличиваться. Неосвоенных объектов, в том числе с не самым прозрачным юридическим статусом, предостаточно", - считает Малов.
О дальнейшем масштабировании программы редевелопмента столичных промзон говорит и гендиректор "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина. Однако она отмечает, что дальнейшая ситуация с развитием жилой застройки на месте промзон будет зависеть от рыночной ситуации и спроса.
"Промзоны сейчас являются единственными поставщиком участков под застройку. Но масштабы дальнейшего освоения промышленных территорий будут зависеть от рыночной ситуации и от наличия платежеспособного спроса со стороны покупателей", - подчеркнула эксперт.
Но эксперты считают, что падения спроса бояться не стоит. Говоря о спросе, управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая напомнила, что помещения на территории бывших промзон в Москве часто имеют высокую стоимость метра за счет своего выгодного расположения. Эксперт отмечает, что несмотря на сложности с выкупом участка у собственников, рекультивации этих земель, перевода назначения земельного участка, в целом все эти расходы полностью окупает прибыль от реализации.
"Именно поэтому в ближайшие годы число объектов, расположенных на территориях бывших промзон, будет увеличиваться", - подчеркнула Литинецкая.
Бег с препятствиями
Успех освоения бывших промзон во многом зависит от взаимодействия с собственниками, поскольку большинство участков на этих территориях находится в руках "частников".
"Если в промзоне остаются действующие предприятия, то строительство жилой недвижимости на некоторых участках невозможно. Вокруг заводов и фабрик существуют специальные защитные зоны, на территории которых нельзя возводить дома", - отметила Литинецкая.
Соответственно, при реализации своего проекта застройщику необходимо обратить повышенное внимание на "соседей".
"Так, построив один объект с развитой социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой, девелопер не может быть уверен, что через несколько лет по соседству не появится масштабный жилой комплекс, который перегрузит дороги и приведет к транспортному коллапсу. Или, к примеру, из-за увеличения плотности населения возникнет дефицит мест в школах и детских садах", - подчеркнула эксперт.
По мнению CEO проекта "Красная стрела" Алексея Капитанова, на текущий момент законодательство в России не готово в полной мере защитить интересы инвесторов подобных проектов.
"Временную перспективу массового вхождения инвесторов очертить пока сложно - на текущий момент законодательство в России не готово в полной мере защитить их интересы. Но это тренд, который точно ждет нас в ближайшем времени, и он означает увеличение количества собственников в каждом проекте", - сказал Капитанов.
По его словам, большое количество собственников осложняет процесс редевеломпмента, а также делает его более длительным.
"Поэтому самые стремительно развивающиеся проекты - с одним владельцем", - подчеркнул Капитанов.
Тем не менее, эксперт считает, что промзоны в скором времени привлекут крупные частные инвестиции. К новым формам недвижимости уже проявляют интерес институциональные инвесторы, в том числе ПИФы.
Но всем ли по силам масштабный проект редевелопмента? Конечно, нет. По словам Литинецкой, если промышленная зона имеет большую площадь, то ее редко застраивает один девелопер, поэтому окончательная картина реновации зависит от нескольких застройщиков.
Однако Моребис считает, что в достижении договоренностей о редевелопменте с собственниками бывших промзон намечается положительный сдвиг, "в первую очередь это связано с высоким налогообложением незадействованных участков".
При этом на уровне правительства решение проблемы с вовлечением в оборот новых площадок также готовится. Как напомнил Малов, сейчас закон предусматривает возможность включения в границы территорий проекта земельных участков из государственной и муниципальной собственности, на которые не распространяются права третьих лиц. При этом они должны примыкать к территориям, включенным в проект по комплексному и устойчивому развитию.
Также в 2019 году в Минстрое заверили, что в ближайшее время ведомство вернется к разработке законопроекта об изъятии земель для скорейшего вовлечения в оборот промышленных территорий. Глава Минстроя Владимир Якушев подчеркнул, что эта мера позволит скорее находить решения для заброшенных промзон.
По мнению генерального директора Level Group Кирилла Игнахина, еще одним решением проблемы может стать принятие поправок в законодательство о банкротстве предприятий, работавших на территории промзон.
"Полагаю, поправки можно было принять в законы о банкротстве крупных предприятий, так как разбирательства по поводу их судьбы могут длиться годами, а территории при этом остаются в плохом состоянии, здания разрушаются, инфраструктура (электросеть, тепло- и водопровод) приходят в негодность, что затем потребует больших вложений от инвестора. Помимо этого, необходимо дальнейшее развитие законодательства в части процедуры комплексного освоения территорий (КОТ)", - считает эксперт.
Центр или окраина
Еще 10 лет назад центр Москвы существовал в рамках Садового кольца, а сейчас он размыт по границам Третьего транспортного кольца. Даже рекламный слоган о центре, "там, где я", уже кажется вполне логичным. Впрочем, это судьба всех крупных городов – центр расширяется. А расширяется он как раз за счет бывших промышленных территорий, которые сейчас оказались вполне в центральной локации. Но район району рознь.
"В процессе разработки необходимо трезво оценить преимущества и недостатки локации: стоит провести подробное исследование района, его потребностей и инфраструктуры", - комментирует Капитанов.
"Важно посмотреть, что уже находится в периметре: университет даст спрос на стрит-фуд проекты и магазины локальных дизайнеров, больница - на парковую зону, рядом с ЗАГСом можно попробовать организовать барную улицу", - подчеркнул эксперт.
Что касается строительства жилья на месте промзон, то Капитанов считает, что спрос и стоимость жилья будут расти в тех районах, где развитие происходит комплексно.
"Нельзя больше покупать квартиры на Патриарших и рассчитывать на бешеную доходность. Но можно ожидать, что цены значительно изменятся там, где район будет развиваться комплексно", - добавил Капитанов.
По его словам, в промзонах можно обнаружить "сюрпризы", которые нельзя исключить, но можно сделать сильной стороной проекта.
"Например, на "Красной стреле" - это заброшенная железная дорога и вереница функционирующих железнодорожных путей, которые видно с крыши. Мы разбили сад на той части железнодорожных путей, что прилегают к комплексу, запустили лазерную инсталляцию художника Павла Сельдимирова, установили скамейки - сделали эту часть внутренней территории максимально уютной, не открещиваясь от близости железной дороги", - подчеркнул Капитанов.
По словам Шаталиной, в настоящее время для редевелопмента предназначены промзоны, которые расположены вблизи станций Московского центрального кольца (МЦК), около запланированных транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), а также на территории вдоль Москвы-реки и имеющие выход на набережную.
Развитие редевелопмента промзон вокруг Москвы-реки отмечает и Малов. По его мнению, если еще сто лет назад реки выполняли в основном транспортные функции и по их берегам строились промышленные предприятия, то сейчас эти территории выбираются для строительства элитного жилья с дорогим видом из окна.
"Наиболее яркий пример освоения промзоны у воды - Москва Сити", - подчеркнул Малов.
Что касается территорий, наиболее перспективных для застройки, то, по мнению Доброхотовой, около 70% нового строительства на территориях промзон будет сконцентрировано на юго-востоке, востоке, юге и севере Москвы.
"Именно в этих округах расположены крупные промышленные территории с высоким потенциалом развития и нового строительства", - подчеркнула она.
