ЖК «Рихард»: отделка Whitebox увеличивает продажи

24 декабря 2019, 17:36

ЖК Рихард

Фото: рендер компании

Именно такой вид отделки предпочитают рачительные покупатели, подчеркивают эксперты

Москва. 24 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – В бизнес-классе входят в моду лоты с предчистовой отделкой Whitebox. Эту тенденцию заметили риелторы и дизайнеры, а теперь подтверждают и девелоперы. По данным ГК ФСК, в жилом комплексе «Рихард» за месяц покупатели разобрали 20% таких квартир.

Еще пару лет назад в столичном бизнес-классе лоты с предчистовой отделкой Whitebox были не в ходу, и покупатели этой категории новостроек предпочитали заниматься ремонтом самостоятельно. Соответственно, девелоперы предлагали им либо квартиры «в бетоне», либо предоставляли отделку уже в качестве дополнительной опции. Сейчас ситуация изменилась. Например, выставленные на рынок в ноябре квартиры с отделкой Whitebox в ЖК «Рихард», который ГК ФСК возводит в престижной локации Хорошевского района столицы стали пользоваться повышенным спросом у покупателей. За месяц было распродано 20% от общего объема такого предложения.

Если внимательно присмотреться к самому проекту, то, пожалуй, этот жилой комплекс можно назвать честным бизнес-классом. «Рихард» будет состоять из двух корпусов, в которых запланировано 802 квартиры, от однокомнатных до трехкомнатных, площадь которых варьируется от 27,6 до 95,2 «квадратов», а в подземном пространстве комплекса разместится подземный паркинг на 338 автомобиля. Сейчас покупателям предлагается более полусотни вариантов планировок, некоторые из них весьма необычны.

В «Рихарде» есть двухэтажные лоты, квартиры с зимними садами и витражным остеклением, большой ванной и мастер-спальней. Из нестандартных опций — внедрение системы «умная квартира», благодаря которой жители сами смогут регулировать климат и свет, управлять бытовой техникой, отслеживать состояние коммуникаций и получать данные от систем охраны. Стоимость «квадрата» стартует от 193 750 рублей, минимальная стоимость лота начинается от 7,7 млн. рублей. Сдать комплекс в эксплуатацию девелопер планирует в 2022 году.

Так в чем причина возросшей популярности именно лотов с предчистовой отделкой? Попробуем разобраться, в чем тут дело — в том, что девелопер вовремя почувствовал потребность своей целевой аудитории, и попал в «десятку», или речь идет о зарождении нового тренда на столичном рынке бизнес-класса?

Как закалялся бизнес-класс: от бетона к отделке «под ключ»

По словам Сергея Егорова, управляющего партнера «S.A. Ricci жилая недвижимость», за последние четыре года доля квартир с чистовой отделкой в общей структуре предложения — если смотреть по объему реализуемой площади и в старых границах — Москвы выросла на 19%, а лотов с отделкой whitebox — на 7%. Еще в 2015 году в предложении преобладали варианты квартир с черновой отделкой (или «бетонные коробки»), а доля квартир с чистовой отделкой составляла всего 6% совокупной экспонируемой площади, при этом квартир с whitebox составляла всего 0,9%, остальной объём приходился на квартиры без отделки – 93%. Но уже в этом году, по данным на начало июля, объём предложения квартир с чистовой отделкой увеличился до 25% экспонируемых площадей, а объём предложения квартир с whitebox составил 8%.

Несмотря на то, что данные риелторов по поводу точного числа квартир с различными видами отделки разнятся (ибо компании традиционно считают «по-своему»), общий тренд очевиден — таких лотов становится все больше. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, в границах старой Москвы и без учета апартаментов сейчас реализуется 267 корпусов в рамках 84 проектов бизнес-класса. При этом в 44 корпусах квартиры предлагаются только с отделкой – под чистовую, под ключ или с возможностью заказать отделку как дополнительную опцию. Еще в 20 корпусах можно приобрести квартиры как с отделкой, так и без нее.

«Таким образом, почти четверть всех корпусов бизнес-класса в старой Москве предлагает покупателям квартиры с ремонтом от застройщика», — уточняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

«Застройщики снизили долю квартир с черновой отделкой в пользу лотов с отделкой, что было продиктовано потребительскими предпочтениями и трендом на законодательное закрепление минимальной отделки в критериях стандартного жилья Минстроем. Даже те девелоперы, которые изначально реализовывали проекты без отделки, сейчас начали привлекать специализированных подрядчиков, чтобы увеличить входящий трафик в офис продаж», — отмечает Сергей Егоров.

Спрос: вам с отделкой или без?

По словам Доброхотовой, сейчас все большим спросом начинают пользоваться квартиры в состоянии whitebox, или «под чистовую». Особенно в бизнес- и премиум-классах, где покупатели все-таки хотят выбрать самостоятельно именно отделочные материалы и декор (напольные покрытия, обои, двери, светильники, сантехнику), но при этом у них совершенно нет желания тратить время, силы и нервы на самый изматывающий этап ремонта – «грязные» черновые работы.

«Еще один плюс в том, что в секциях, где все квартиры сдаются с предчистовой отделкой, новоселы начинают обживать дом практически сразу, благодаря чему не нужно терпеть в следующие 1,5-2 года обшитый изнутри фанерой лифт или звуки перфоратора», — добавляет спикер.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE отмечает, что жилье с отделкой пользуются спросом по нескольким причинам, главная из которых – это экономия средств. С каждым годом порог входа в новостройки бизнес-класса снижается, что в итоге привлекает в сегмент и тех клиентов, которые ранее могли рассчитывать только на покупку жилья класса «комфорт».

Расширению охвата покупателей способствовало и снижение ипотечной ставки.

«Отделка от застройщика в бизнес-классе пользуется спросом, если ее стоимость включена в цену договора, а значит, ипотеку можно взять на стоимость не только квартиры, но и ремонта. Наконец, жилье с отделкой – это определенный уровень комфорта, который крайне важен для состоятельных клиентов. Покупатели готовы заплатить за квадратный метр больше на 20-40 тыс. рублей, чтобы не слышать шум от ремонтных работ соседей», — объясняет Литинецкая.

Дизайнеры и архитекторы также наблюдают этот тренд.

«Рост популярности в бизнес-классе лотов с предчистовой отделкой whitebox ожидаем. Покупатели этого класса жилья тоже устали от длительных ремонтов, и готовы к компромиссу. Whitebox оставляет массу возможностей для творческого подхода к финишной отделке квартиры, но при этом серьезно сокращает сроки ремонта. Главное, чтобы политика девелопера совпала с ожиданиями покупателей касательно качества предчистовой отделки и используемых материалов, и тогда квартиры с whitebox будут раскупаться еще на начальных стадиях реализации проекта» — считает глава компании Um Architects архитектор Юлия Романовская.

Таким образом, можно резюмировать, что чем больше вариантов отделки предлагает застройщик, тем привлекательнее проект. Сейчас в экспозиции есть жилые комплексы, в которых покупатель может выбрать квартиру практически в любом состоянии: без отделки, под чистовую, с полной готовой отделкой.

«Это позволяет охватить максимально широкую аудиторию потенциальных покупателей», — объясняет Ирина Доброхотова.

Прайс-лист: различия не столь существенны

Она рассказала, что если ориентироваться на ценник, то различия не такие существенные, что хорошо видно на примере проектов, в квартирографии которых представлены корпуса, где все квартиры предлагаются с чистовой отделкой, и корпуса без таковой.

«Например, в одном из проектов бизнес-класса в Хорошево-Мневниках средняя цена 1 кв. метра в корпусе с чистовой отделкой выше на 19,8 тыс. руб., а разница в минимальной стоимости 1-комнатных квартир – 400 тыс. руб., а например 3-комнатных – всего 200 тыс. руб. Понятно, что за такие деньги самостоятельно провести ремонт не получится, даже если это «всего лишь» чистовые работы. Этап чистовых работ – самый сложный и ответственный», — отмечает спикер.

По данным компании «Метриум», в среднем в бизнес-классе предчистовая отделка обойдется примерно в 12-16 тыс. рублей, а «под ключ» – в 20-40 тыс. рублей. И данная разница сохраняется на всем протяжении реализации той или иной новостройки. Предчистовая отделка в теории позволяет сэкономить на дальнейшем ремонте, если выбрать не самые дорогостоящие материалы.

«Сам девелопер фактически ничего не зарабатывает на отделке, продавая ремонт по себестоимости. Для застройщика реализация жилья «под ключ» – это прежде всего диверсификация предложения для охвата большей аудитории, а не дополнительный источник дохода», — говорит Литинецкая.

Это подтверждают и сами девелоперы. По словам директора департамента развития продукта ГК ФСК Павла Брызгалова, анализ спроса в строящихся комплексах бизнес-класса, где есть квартиры как с отделкой, так и без нее, показали, что в смешанных проектах объем продаж квартир без отделки в два раза выше, чем объемы продаж квартир с чистовой отделкой, и на 25% выше, чем темпы продаж квартир с предчистовой отделкой.

«Это связано, прежде всего, с увеличением бюджета покупки и с высокими требованиями, которые покупатели жилья этого класса предъявляют к качеству отделочных материалов и ремонтных работ. Люди, приобретающие квартиру «для себя», предпочитают индивидуальный дизайн и расширенные опции, что почти невозможно осуществить при покупке квартиры с чистовой отделкой, т.к. внесение изменений в проект и дизайн уже невозможны», — утверждает Брызгалов.

Перспективы: от Whitebox к жилью «под ключ»

И все же эксперты считают, что Whitebox — это, скорее, промежуточный вариант, хотя в среднесрочной перспективе число проектов с предчистовой отделкой будет расти. Но рано или поздно застройщикам придется пойти до конца и предлагать покупателям лоты, уже полностью готовые к проживанию. Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России отмечает, что доля сделок с объектами в новостройках с готовой отделкой в 2019 году составила порядка 20%, тогда как год назад – всего лишь 12%.

«Можно с большой долей вероятности предположить, что этот тренд будет набирать обороты и в дальнейшем. В этом отношении Москва, вне всякого сомнения, пойдет по пути крупных мировых городов, где практически 100% новостроек предлагаются покупателям полностью готовыми», — отмечает спикер.

По словам Марии Литинецкой, тенденция появления квартир с отделкой в бизнес-классе указывает на то, что отечественный рынок недвижимости приближается к стандартам развитых стран. И если в массовом сегменте эта тенденция получила в России развитие, в первую очередь, из-за экономии, когда покупатели включали стоимость ремонта в ипотеку, то в бизнес-классе клиенты не хотят тратить дополнительное время и силы на проведение ремонта. Этот тренд сохранится и в ближайшем будущем. «Я считаю, что перспектива первичного рынка, как минимум, за квартирами с черновой отделкой, в которых уже выполнена стяжка пола, выровнены стены, установлены батареи и проведена разводка инженерных коммуникаций», — прогнозирует Литинецкая.

Впрочем, возможно, переход на «цивилизованные рельсы» произойдет быстрее, и способствовать ему будут власти — сейчас в Москве обсуждается постановление, которое обяжет застройщиков предусматривать в новостройках чистовую отделку. Поэтому вводя в свои проекты разные варианты отделки, девелоперы, в том числе, хотят быть готовы к любым законодательным инициативам. «Но даже если новые правила будут введены, на качестве отделки наша компания экономить не будет. Мы ставим перед собой задачу сделать ремонт таким, который покупатель не будет переделывать. Поэтому ГК ФСК использует и будет продолжать использовать высококачественные отделочный материалы от ведущих производителей, как показал опыт реализации таких квартир в ЖК «Рихард», спрос на этот продукт есть и у него большие перспективы», — утверждает Брызгалов.


Горячие
темы

Курс валют

USD

75,76

- 0,25

EUR

89,93

- 0,33

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Курс валют

USD

75,76

- 0,25

EUR

89,93

- 0,33

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,510,000
$203,894

-1.254%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,995,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка