Эксперты считают, что сделки с подмосковной землей сегодня заключаются с расчетом на будущую монетизацию
Москва. 15 апреля. ИНТЕФРАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Земельный рынок Подмосковья сегодня интересен в основном девелоперам, занимающимся многоэтажным строительством. При этом инвесторы ищут участки с расчетом на будущую монетизацию проекта. О том как просчитать монетизацию и определить востребованность относительно локации обсудили эксперты в ходе круглого стола "Сколько стоит земля в Подмосковье?"
"Земля, по сути, стала сырьем и элементом в структуре себестоимости строительства. Денежный формат сделок уходит с земельного рынка, так как земля, как правило, покупается под развитие", - гендиректор компании RDI Владимир Комар.
По его словам, при покупке участка девелоперы теперь ориентируются на детали будущего строительного проекта.
Согласен с коллегой и руководитель отдела стратегического консалтинга и исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов, который считает, что именно хорошо проработанная концепция девелоперского проекта определяет стоимость земли.
Другой точки зрения придерживается руководитель проектов департамента по работе с земельными активами ОПИН Алексей Толстоногов. "Участки под многоэтажное строительство сейчас самый сложный сектор, так как спроса нет, участок под многоквартирное строительство может представлять интерес для покупателя, только если он находится в высокой степени готовности, когда на него есть ППТ (Проект планировки территории) и ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка), а также есть возможность быстро получить разрешение на строительство. Но таких участков сейчас крайне мало" - отметил эксперт.
По его мнению, сейчас куда более востребованы участки под промышленную зону, под малоэтажное жилье и небольшие инфраструктурные проекты. При этом сейчас расчеты практически не проводятся в денежном эквиваленте, напоминает эксперт.
"Если с покупателя удастся попросить 20% первоначальной стоимости, а остальное взять площадями - это будет неплохая сделка. Расчеты не проходят деньгами, в договорах указывается какой-то процент полезных площадей на выходе из этого проекта", - сообщил А. Тонконогов.
Поддерживает коллегу и генеральный директор Geo Development Максим Лещев,
отмечая, что "кроме хорошо расположенных участков, земля под многоэтажное строительство практически не продается".
Эксперт выделил четыре основных направления: земля под многоэтажную жилую застройку, под индустриальное строительство, под хобби (спортивные площадки, парки, оздоровительные комплексы) и ритейл. При этом он отметил рост популярности на земельные участки недалеко от Москвы площадью 20-30 соток под промышленное использование, например, индустриальные парки.
"Девелоперы выискивают территории, чтобы в будущем монетизировать свои инвестиции. Большинство денежных сделок происходят в Москве, а не в области", - сказал он. Нельзя однозначно оценивать тот или иной участок. За некоторые участки продавец действительно может получить хорошую цену, но "дьявол в деталях" - отметил М.Лещев.
Кроме того, по словам эксперта при покупке земли застройщики учитывают самые разнообразные нюансы, такие как обременения от властей, условия банковского кредитования, наличие разрешительной документации, возможные корпоративные конфликты.
"Привлекать кредиты под строительство становится все сложнее. Так, по данным ЦБ, 18% всех выданных кредитов на строительство уже просрочены при средней просрочке в российской экономике в 6%", - в частности напомнил Д.Соколов.
Что касается конкретики, то ее определил вице-президент по земельным активам Группы "ПСН" Владислав Рябов, указав средние цены на земли в Подмосковье. Диапозон составляет от 100 000 до 500 000 тыс. руб за сотку. Наиболее дорогие направления, по словам эксперта, - это запад и северо-запад, наиболее дешевые - восток и юго-восток. По мнению В.Рябова, наиболее рентабельным направлением остается жилая застройка, однако сама по себе земля стоимости не имеет.
Эксперты сошлись во мнении, что земельные сделки сегодня вышли на новый уровень, став возможностью для совместных проектов землевладельцев и девелоперов, при этом важно правильно оценивать потенциал того или иного участка.
